新沂市政協委員馬輝、國家稅務總局新沂市稅務局第二稅務分局副局長田后彬、新沂市人民法院民二庭員額法官陳都冉等反映：近期，多地出現爛尾樓購房者集體發布聲明，要停止償還貸款，直至相關項目完全復工為止，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省份。根據購房者發布的網絡信息不完全統計，截至7月13日，業主發布的強制停貸樓盤個數已達106個。業主們集體強制停貸，不僅損害自身利益，也進一步波及銀行業，最終銀行有可能會因為業主沒有可執行的資產，導致壞死賬增多。而房企又會因為銀行和社會等各方面的施壓，房地產商有可能會面臨著資產重組的問題，嚴重一點的直接面臨著破產清算的局面。這起風波暴露出實行近30年的商品房預售制弊端日益凸顯，尤其在當下，國內商品房預售比例普遍在 80%以上，甚至部分城市達到90%以上，商品房預售制帶來諸多問題。
一是準入退出機制不嚴，存在“信用危機”的風險。商品房預售制度，能緩解項目開發資金壓力，提前回籠資金，極大地降低了開發門檻。無論是實力不濟的小老板，還是央企國企，都紛紛涉足房地產。開發者通常籌集最初購地的土地款，剩下的項目資金通過土地抵押辦理銀行項目貸款、“忽悠”施工企業墊資以及預售款收取購房資金的方式獲得。房地產市場“火熱”資金充足的時候，開發商盲目追求高周轉，甚至將銷售回籠資金抽出，支持其他項目滾動開發，房地產企業一旦市場出現供需失衡，銷售節奏放緩，或者開發商挪用出去的資金無法收回出現資金周轉不靈等問題要退出房地產市場時，沒有一個完善的退出機制，最終不可避免地出現爛尾樓工程。
二是交易過程有失公平，誘發“重此抑彼”的弊端。商品房預售制度下，期房還處于建設過程中，購房者就提前支付了首付款，同時將房屋余款的貸款背在了身上，實際上是提前支付了全部的房款，因此承擔了“定制產品”未來幾乎所有的風險。在整個期房建設過程中交易雙方的信息極不對稱，后期交房時如果發生房屋質量問題、面積縮水、規劃設計變更、承諾事項不到位、延期交房、“一房兩賣”，甚至因樓盤爛尾而導致購房者收不到房等情況，事后的維權成本極高。從目前國內的司法案例來看，幾乎所有爛尾樓引起的購房者和銀行之間的民事糾紛中，法院都是判決銀行勝訴，購房者必須無條件償還貸款。在預售房交易中，購房者處于明顯劣勢。雖然最高人民法院最新修訂的有關商品房貸款合同的規定：擔保貸款合同作為附屬合同，可以因為買房合同的解除而解除。但解除貸款合同的前提是先解除買房合同，即買房人不再要房子，當然還可以進一步要求開發商退回房款（這事實上很難），所以解除合同方案對于買房人來說，只是“及時止損”，不是全身而退。有律師指出，商品房合同一旦解除后，原定銷售關系，就變成了債權債務關系，后續項目公司破產清算時，業主的受償權在銀行和供應商之后。
三是資金監管不力，助長“投機炒作”的風氣。雖然全國各城市對于預售資金監管政策普及度較高，但監管力度不一，部分城市僅提出要監管，但對于如何支取都沒有明確的比例，有的即使有明確比例，但部分房企鉆政策漏洞擅自將資金轉入其他賬戶。除了各地房地產行政主管部門外，銀行也扮演了重要角色，包括房地產項目開發貸款的提供者、購房款支付服務的提供者、購房貸款資金的提供者、依資金監管協議提供監管資金撥付服務的實際撥款人等，由此可以看出，銀行作為提供金融服務的中間人，與房地產開發企業的利益糾葛比較深，其所作所為在一定程度上影響了銀行在實際監管過程中的獨立性和公正性。事實上，有些銀行在實際操作過程中出現的漏洞導致了市場亂象，包括假收入證明、經營貸買房、爛尾樓資金監管不力等。如據鄭州名門翠園業主的強制停貸告知書顯示，在房屋預售過程中，作為貸款銀行，諸如工商銀行、華夏銀行、鄭州銀行等存在不同程度違規發放貸款、未積極履行資金監管義務的行為，具體包括違規在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監管賬號等，更有甚者，在借款人簽字后私自修改貸款合同，作為預售款資金監管銀行，未積極履行資金監管義務，導致預售資金支出不明。與此同時，住房的供給側，助推了房企高周轉模式，助長了資金挪用的行徑，項目開發管理異化為資金運作的比拼，加之某些媒體的炒作宣揚，高杠桿的神奇故事成為業界競相膜拜的成功典范；而住房的需求側，商品房預售制造了市場的虛假繁榮假象，不僅給不良房企制造了可乘之機，同時也讓一些投機者在樓盤開盤相對價格較低時大量買入，然后擇機轉手，賺取差價。
對此建議：因地制宜科學籌劃，制定嚴格的房地產準入和退出機制，加快改革房地產預售制，有效防范房地產市場風險。
一是完善法律，從嚴準入和退出。制定嚴格的房地產準入、退出和懲戒法律機制，在準入機制上設置實際出資門檻，也可以在資質、從業人員等方面適當提高門檻，探索要求房地產預售企業提供項目開發風險說明書及應對措施。當然，公司注冊制改革后，對股東出資的門檻降低，實際出資額與動輒數億數十億的房地產開發資金相比，約束力偏弱，而提高門檻，可以擋住小企業，但又避免不了大房企暴雷，因此，還要建立嚴厲的懲罰機制與之匹配。在退出機制方面，完善相關的法律法規，在審查上多做努力，加大對新入房地產市場的企業的監督力度，對于長期沒有業績的企業應降低其等級或取消相關資質，鼓勵實力較強的企業之間開展良性競爭，建立全面的信用評級制度，不僅對公司，還需要對房地產開發企業的全部股東和高管層進行信用評級。對出現爛尾、延期交付等現象的樓盤，堅決追根溯源，降低其股東、股東的股東，直至所有實際控制人的信用評價，直至終身禁止其房地產開發從業資格。對于信用良好的企業頒布高信用級別榮譽稱號，促進房地產市場優勝劣汰。
二是完善監管，防范化解風險隱患。深入排查房地產領域風險隱患，及時修復預收資金監管漏洞。如杭州市在7月6日出臺了預售資金監管新政，除要求購房者所有相關購房款項都必須全部直接存入監管賬戶，否則不可辦理網簽外，資金監管銀行也將由政府牽頭統一招標，中標銀行若出現違規將無法獲下一年續簽合作。加強對現行預售項目的監管，強化源頭監管、事中監管和動態監管，以嚴格的制度監管和法律手段來保障消費者利益，包括預售資金監管、信息披露制度、房屋質量監督等，充分確保預付資金的正確流向與使用。
三是借鑒經驗，補齊現行制度短板。海外預售制度多數是在交房時才交付大部分房款，很少有在預售期即通過購房者自籌或者按揭貸款全款交付所有房款。考慮海外成熟市場定金首付在10%-20%不等，其余在交房時才交付大部分房款，或者按照工程進度逐步支付余款。以上方式與我國預售制度核心差異在于銀行放款時間以及銀行放款后資金進入開發商賬戶還是第三方監管賬戶。可以借鑒發達國家的一些有效管理辦法，彌補現行制度上短板和不足。如英美國家，購房者購買期房時通常在交房前只需要支付10-20%房價作為定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管而不是開發商賬戶，開發商在沒有交房之前不能使用定金，交房時定金和大部分房款在才交付給開發商，銀行的按揭貸款也是在交房時再貸出，即開發商無法在房屋未完成建設前從購房者那里拿到資金。而中國香港、臺灣和新加坡的開發商可以根據工程進度提前分期獲得大部分房款。日本《宅地建筑物交易法》是日本規范預售房交易的唯一法律。該法律原則上禁止開發商出售預售房，但是為促進房地產業發展，開發商可以在完成“預收房屋定金保全措施”的前提下獲得政府部門建筑許可并銷售預售房。因此開發商和購房者在簽訂預售合同時，合同上會明確預售的時間、預定總價、交付日期，購房者支付定金（約房款的10%左右）等詳細信息。通常在房屋交付使用時，購房者才需要支付除定金以外的剩余房款，銀行按揭也是在支付余款時再確定。
四是因地制宜，探索創新銷售模式。根據不同地區的土地資源、產業結構、人口結構、經濟發展狀況、區域發展前景、市場競爭等具體情況，因地制宜地探索推廣現房銷售的新模式。具體可以采取“老房老辦法、新房新政策”并存的模式，即對現有已受讓地塊，準予其繼續沿用預售制度，而對新出讓土地，探索實行現售制度。同時，引導房地產房地產企業通過銀行貸款、發行股票、債券融資、理財產品、發行信托計劃等方式，拓展融資渠道，保障開發資金的有效供給。以創新的金融模式，解決粗放式發展所帶來的管理風險、消費風險、社會風險和金融風險。
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